아파트 갈아타기 후기 1탄 준비과정 (실제경험)

아파트를 갈아타기 하게 되었다. 지금 살고있는 집도 사실 만족하면서 살고 있기도 하고, 크게 불편한점은 없지만, 이럴때일수록 정신 바짝 차리고 현실에 안주하면 안된다고 생각하고 있었기 때문에 아파트를 갈아타게 되었다.

아파트를 갈아타려면 지금 가지고 있는 금융자산들 거의 대부분을 정리해야하는 상황이다. 미국주식의 경우에는 양도세만 22%라서 솔직히 큰 금액이라서 아깝게 느껴지긴 하다. 그리고 투자를 잘해서 돈을 많이 벌게된 친구에게도 얘기해보니, 아파트보다는 수익률 높은 주식쪽에 좀 더 비중을 두고 우선순위를 그쪽에 두고 있는 것 같았다.

그런데 나는 조금 다르게 생각하였다. 몇 년간 주식투자를 장기투자로 해오면서 느꼈던점은, 그냥 표시되는 숫자만 있을 뿐, 실질적으로 주식을 깔고 앉거나 주식을 덮고 잘 수가 없다는점이 아쉬운 부분이었다. 그런데 아파트는 주식에 비해서 현물적 성격이 더 강하기 때문에 실제로 깔고 앉을 수도 있고 점유를 할 수도 있고 집 주변 인프라를 누릴 수도 있어서 나는 돈을 투자할 때 주식보다는 부동산이 조금 더 매력적이라고 생각한다. 설령 수익률이 조금 더 낮다고 하더라도 실제 현생에서의 쓸모에 집중하고 있다.

 

디딤돌대출로 내집마련하기 1탄(실제 경험)

지금 살고 있는 이 집을 처음 샀을 때 디딤돌대출로 대출 받아 집을 장만하였었고 당시에 블로그에 후기를 써서 글을 올렸었는데 많은분들이 봐주신 글이 되었다.

이번에는 갈아타기 과정을 경험하면서 여기에 대해서 글을 쓰려고 한다.

일단 내가 원했던건 다음과 같다.

• 지금 살고있는 곳 보다 위치적으로 더 좋은 곳(지금보다는 상급지)으로 이사 
• 지금 살고있는 곳보다 더 큰 평수
• 지금 살고있는 곳 보다 더 신축 아파트
• 지금 살고있는 곳 보다 더 높은 층수 + 더 좋은 거실 뷰

현재 자산 검토

아파트를 거래할 때에는 취등록세, 법무사비, 이사비용, 부동산 중개보수(매도할 때, 매수할 때 각각) 등 여러가지 부대비용이 많고 금액이 커질수록 부대비용도 함께 커지기 때문에 어느정도 여유있게 자산을 계산하는게 좋아보였다.

나는 10%를 여윳돈으로 생각하였다. 예를들어 집값이 5억원이라면 5억원에 10%인 5000만원 정도를 여윳돈 정도로 설정하였다.

아피트 잔금을 치르기 위해 돈을 현금으로 마련하려면 지금 가지고 있는 아파트 매도 + 투자 중인 금융자산(미국주식, ISA, 연금저축펀드, IRP 등)을 거의 모두 매도하여 현금화해야하는 상황이다. 

이때 정확한 평가금액을 확인해야한다. 현재 내가 매도할 집의 시세를 일단 파악하는게 중요하고 여기에서 큰 돈이 오가는 거래가 만들어지므로 우선적으로 확인하였다. 

주식이나 금융자산 투자에서는 장기투자쪽으로 투자를 해왔었고 이 방식이 나에게 잘 맞다고 생각하였는데, 장기투자자들이 가장 고민하는게 뭐냐하면 '매수만 하고 매도는 안한다면, 그 주식은 그럼 언제 팔건데?'라는게 있다. 보통은 노후자금으로 생각할텐데, 나같은 경우에는 '돈이 필요할 때 판다'라는 생각이었고, 아파트를 갈아탈 때가 딱 '돈이 필요한' 타이밍이었으므로 금융자산을 거의 대부분 정리하려고 지금 마음먹고 있다. 

초장기적으로 지수추종ETF 투자의 수익률이 서울 핵심지 아파트 레버리지 투자에 비해서 조금 떨어지는 수준이고, 일반적으로는 아파트보다는 미국 지수추종ETF가 장기적으로 수익률이 더 높다는걸 이해하고 있고 머리로 알고는 있지만, 실제로 아파트를 갈아타게 되면 할 수 있는 많은 현실, 현생을 고려해볼 때, 이렇게 하는게 맞다고 나는 판단하였다.

아파트 갈아타기 후, 또 열심히 일하고 돈 모아서 금융 투자는 다시 시작할 예정이다.

아파트 갈아타기 진행 과정

아파트 갈아타기를 위해 나는 다음과 같은 순서로 진행하였다.

• 현재 내 자산 파악 (가용 자금 확인)
• 갈 수 있는 상급지 아파트 몇 군데 결정
• 갈 수 있는 아파트 임장
• 마음에 드는 아파트 선정 후 계약 일정 조율 (선매수)
• 살고 있는 집 부동산에 내놓기
• 살고 있는 집 보여주면서 매도 계약 (후매도)

나는 어쩌다보니 선매수 후매도가 되어버리게 되었는데, 가능하면 이 방법은 추천하고싶진 않다. 되도록이면 선매도 후매수가 좋다고 생각한다. 운좋게 집이 빨리 팔리면 다행이지만, 그렇지 않으면 집이 팔릴 때 까지는 피말리는 시간을 보내야할 수도 있다. 

나는 내가 살고있는 집의 가격적 메리트나 이 지역의 아파트 부족 등 여러가지 변수들을 고려해볼 때, 빨리 팔 수 있을 것이라고 생각하긴 했었지만 그래도 아파트를 판다는게 생각만큼 쉽지는 않았다. 이번에 아파트 팔아보면서도 또 여러가지를 배울 수 있었다. 가장 큰 교훈은 '아파트 사는건 쉽지만 파는건 어렵다'는 것. 여기에 대해서는 나중에 블로그에 별도의 글로 쓸 예정!

도움되는 것들

일단 몇 년 전 아파트를 한 번 매수해본 경험이 크게 도움되었다. 그리고 그동안 부동산, 특히 아파트 시장에 조금 관심을 가지고 여러가지 활동들, 예를들어 모델하우스 방문 등을 꾸준하게 해왔었던 것도 도움이 되었다. 

처음 1주택을 살 때에는 진짜 아무것도 모르고 경험해본적이 없어서 어리둥절하게 있다가 일처리가 된 것 같은 느낌이었다면, 이제는 그래도 한 번 경험해본게 있어서 그런지 전체적인 프로세스도 알고 있고, 부동산 중개업소 사장님과 얘기를 나눌 때에도 훨씬 스무스하게 느껴졌다. 확실히 한 번 이라도 아파트를 사면서 경험해본게 크다.

대출 준비

지금은 이미 1주택자이고 아파트를 사게되면 일시적 2주택자가 되기 때문에 디딤돌대출은 이제 불가능해서 보금자리론을 알아보았다. 보금자리론 신청이 가능한지 보금자리론 홈페이지에 예상 조회를 해보았다. 아직 신청 전이지만, 가능 할 것 같았다.

한국주택금융공사 홈페이지에서 보금자리론 설명을 찾아보면 6억원 이하 주택에 본건 제외 1주택까지(일시적 2주택)인 경우 보금자리론이 가능하며 부부합산 연소득 7천만원 이하여야하며 LTV 최대치는 70%다. 대출 한도는 상황에 따라 조금씩 다르며 나이에 따라 대출만기를 50년까지 잡을 수도 있지만, 이건 나에겐 해당사항이 없는 부분이다. 

무엇보다 중요한게 체증식이 있다! 체증식 하나만으로도 보금자리론의 유용성은 좋다고 볼 수 있다.

 

홈페이지에서 보금자리론 관련으로 예상대출조회를 해볼 수 있는게 있다. 실제로는 약간 다를 수 있지만 어느정도 예상을 해볼 때 큰 도움이 된다.

 

어떤 상품을 골라야할지 잘 모를 땐, 홈페이지에 있는 주택담보대출 찾기를 이용해보면 된다.

나는 전체 집값의 약 40%를 대출할 생각이므로 여유있게 대출 신청 및 심사가 가능할 것이라고 지금 예상 중인 상황이다. 대출 신청은 아직 하지 않았는데 잔금일이 많이 남아 있어서다.

(2편에서 계속)