아파트 갈아타기 후기 14탄 - 아파트 갈아타기 비용 총정리
이번 아파트 갈아타기 과정에서 필요했었던 부대비용 관련은 모두 스프레드시트로 기록해두었었다. 프로젝트 추적도 하고, 블로그에 포스팅할 콘텐츠 주제도 만들고, 나중에 오랜 시간이 흘렀을 때 다시 볼 수 있도록 하기 위함이었다.
아파트 갈아타기를 하면서 이사 준비 및 대출 준비, 대출 실행, 매수, 매도 과정을 이제 모두 마무리하였고, 이사 이후 각종 시공 및 정산 등의 작업도 거의 마무리 되었다. 그래서 이제 아파트 갈아타기 과정에서 내가 부담했던 비용을 정리해보고자 한다.
큰 틀에서 3가지 정도의 카테고리가 있는 것 같았다.
- 아파트 갈아타기 과정에서 관련 부대비용 : 약 1,700만원 정도
- 잔금 마련 위해 미국주식 매도에 따른 양도세액 : 약 1,400만원 정도
- 예금, 연금계좌, ISA 등 금융상품 중도해지에 따른 손실분 : 대충 500만원 정도로 예상 (얼마인지 정확하게 측정 불가)
아파트 갈아타기 과정에서의 부대비용
아파트 매수, 매도 과정에서 부동산 중개비 및 이사업체 이용 등 만약 이사를 하지 않았더라면 들어가지 않았을 비용들을 모아 계산한 금액이다. 여기에 법무사 비용과 인지세, 에어컨 철거 비용 등도 포함시켰다. 내가 개인적으로 했었던 비용(조명 시공 등)은 포함하지 않았고, 이사 과정에서 꼭 필요했던 비용들만 구분해서 계산했다.
잔금 마련 위해 미국주식 매도에 따른 양도세
아파트 매수 과정에서 현금이 없었으므로 잔금 마련을 위해 미국주식을 대거 매도하였는데 그때가 2월초 쯤이었다. 지금은 미국주식이 꽤 떨어진걸로 알고 있는데, 현재 기준으로는 거의 최고점에 매도한 셈이 되었다.(전량 매도한게 아니므로 내 주식도 떨어지는건 맞다)
나는 이번 아파트 갈아타기를 하면서 자연스러운 금융자산 → 부동산 자산 전환을 원했었기 때문에 미국주식 22% 양도세를 감수할 용의가 얼마든지 있었다.
금액 기준으로는 약 1억원 조금 넘는 금액만큼의 수량을 매도하였고 양도소득 합계는 6300만원 정도였다. 이때의 양도세는 1400만원 수준이다. 키움증권은 선입선출 방식이니까 실제 전체 주식 이익분 대비 양도세가 많이 나온 셈이다. 어느정도 각오했던 부분이고 그나마 좋은점을 찾아서 자기위로 해보자면, 이렇게 한 번 앞부분에 샀던 주식을 정리하게되면, 다음번에 매도했을 때의 양도세 계산에서는 그나마 좀 덜 나올 수 있다는점? 정도가 있겠다.
(그런데 나는 올해 7월 이후에 이동평균법 적용이 가능한 삼성증권으로 주식을 옮기려고 계획하고 있는데 이때에는 어떻게 되는지 솔직히 잘 모르겠다... 수익금이 높았던 과거에 샀던 주식들이 일부 매도되었으므로 계좌에서는 평균 수익률 낮아졌을테니 이동평균법 적용의 환경에서도 낮은 수익률로 인해 앞으로의 양도세를 절약하는게 가능할 것 같다는 예상은 하고있긴한데... 그게 그거 아닌가 싶기도 하고 잘 모르겠다. )
예금, 연금계좌 등 금융상품 중도해지에 따른 손실분
이 부분은 정확하게 측정이 불가능해서 그냥 어림잡아 러프하게 500만원 정도 되지 않을까 생각 중이다. 아파트 갈아타기가 없었더라면 해지하지 않았을 상품들이기 때문에 어느정도의 손실분을 마이너스로 포함시켜주는게 적절할 것 같다.
결론
이렇게 해서 3가지 카테고리를 모두 더하게 되면, 약 3,500~3,600만원 정도가 나온다. 아파트 가격 자체에 비하자면 큰 금액은 아닐 수도 있는 것처럼 보이겠지만, 그냥 단순 가격으로는 꽤 마이너스가 나는 편이라고 봐도 무리는 아니다. 양도세든 중도해지에 따른 손실분이든 모든 비용을 그냥 거래 과정에 필요했던 거래세 개념으로 생각하면 마음이 편하긴 하다. (또한, 갈아타기 과정에서 아파트 시세차익이 3600만원 이상이었다면, 손해가 아니라 수익확정이라는 측면으로 바라보는것도 가능할 수 있다.)
노파심에 글을 덧붙이자면, 부대비용이 아깝다고 생각해서 글쓰는게 아니다. 어차피 나중에 필요할 때 쓸려고 투자하고, 돈 쓸려고 돈 벌고 하는것 아니겠는가. 스마트폰 앱에 숫자로만 찍혀있는 돈을 만약 내가 원할 때 쓸 수 없다면 다 무슨 소용일까. 약간의 마이너스 금액을 감수하고서라도 적절한 타이밍에 아파트 갈아타기는 누구에게나 필요하다는 입장이었고, 지금도 그 생각은 변함없다.
이 글은 아파트 갈아타기를 준비하는분들에게 약간의 정보를 주거나 내가 나중에 다시 내 글을 읽어보면서 여러가지를 비교분석해볼 수 있도록 하기 위한 글이다.