아파트 갈아타기 후기 5탄 보금자리론 대출 신청하기 (실제 경험)

아파트 매도 계약 체결 이후 이사 날짜를 고려해서 잔금일을 따지고 주택담보대출 모기지를 신청해야한다. 지금 살고있는 집은 디딤돌대출을 받았었고 이번에는 보금자리론을 신청했다. 디딤돌대출은 기본적으로 무주택자만 가능하기 때문에 유주택자라면 보금자리론을 선택할 수 밖에 없다. 

보금자리론은 기본적으로 잔금일 기준 최대 70일부터 최소 30일전까지 신청해야만 한다. 그런데 이게 영업일 기준인지 아닌지 이런것들이 조금 헷갈리기 때문에, 이때에는 어떻게 하느냐면 일단 한국주택금융공사에 전화를 걸어서 보금자리론쪽으로 연결하고, 상담사 연결되면 상담사분께 "잔금일이 0월 0일 예정인데... 최소 언제 신청해야하는지 알려주시겠어요?"라고 물어보면 친절하게 얘기해주신다. 그리고 그 기간에 맞게, 가능하면 여유있게 신청하는게 좋다.

 

아파트 갈아타기 후기 1탄 준비과정 (실제경험)

신청하기 전에 보금자리론 홈페이지에서 예상대출조회가 가능하니 미리 해보는 것도 좋다. 자세한 내용은 위 포스팅 참고.

 

https://bank.hf.go.kr

HF 한국주택금융공사 금융서비스

제일 먼저 HF 한국주택금융공사 금융서비스 홈페이지로 접속한다.

 

로그인 해준 뒤 [신청]에서 [아낌e-보금자리론 신청]으로 들어가면 된다. 아낌e 보금자리론은 최종 금리에서 0.1% 포인트를 더 깎아준다. 로그인의 경우 금융인증서로 로그인을 하게되면 따로 USB 같은걸 안써도 되기 때문에 편리하다.

 

보금자리론 안내문을 읽어보면 된다. 핵심 내용은 무주택자 또는 1주택자(일시적 2주택)만 신청 가능이며 주택 가격은 6억원을 초과하면 안된다. 처음 안내문에는 '공부상 6억원'이라고 돼 있어서 마치 공시가격 기준처럼 해석될 수도 있을 것 같은데 실제로는 보통 시세보다 매매가액이 좀 더 높은 경우가 많기 때문에 매매가액 기준이라고 보면 된다.

 

대출용도에는 '주택구입자금'을 넣고 총 자산규모와 연간소득, 부채를 넣어준다. 이때 연간소득을 모른다면 소득금액증명원을 홈택스에서 미리 발급받으면 된다. 이때 전년도와 전전년도 2개를 받아두는게 나중에 편리하다. 그리고 보금자리론 신청할 때 소득금액증명원이 쓸 일이 많으므로 꼭 미리 받아두는걸 추천한다. 

예를들어 2025년 1월 기준에서는 전년도가 2024년이 아니라 2023년이 된다. 2024년 귀속 종합소득세를 신고하지 않았기 때문이다. 그래서 2025년 1월 기준이라면, 2023년 귀속 소득금액증명원(전년도)과 2022년 소득금액증명원(전전년도)가 필요하다.

 

종합소득세를 납부하는 사람 기준에서 보면, 종합과세 대상 금액이 수입금액과 소득금액으로 나뉘어져 있다. 여기에서 연간소득에 포함되는건 소득금액으로 계산하면 된다.

 

고정지출 비율을 설정하고 신용조회에 동의에 체크해준다. 변제방법도 넣어준다.

 

다암으로 국적과 주민등록번호 변경여부, 결혼구분과 담보물 소재지를 설정하고 설명서를 읽어본다. 설명서의 경우에는 10페이지 내외라면 출력해서 읽어보려고 했었는데 30페이지였나... 아무튼 엄청 길기 때문에 미리미리 읽어보는게 좋다.

 

여기까지 진행하게 되면 서류 제출 진행상황이라고해서 스크래핑할 수 있는 서류들은 자동으로 긁어와주기 때문에 굉장히 편리하다.

 

다음으로 보금자리론 신청 가능 여부 화면이 나오는데 여기에서 반드시 신청 가능이라고 표시돼 있어야한다. 그리고 아래쪽에 신용정보와 점수에 대해서도 안내가 나오고 충족여부가 나온다.

이 부분을 미리 체크해보고 싶은 사람이라면 네이버에서 신용점수조회를 해볼 수 있다.

네이버에서 신용점수 조회를 하게되면 KCB와 NICE 두 개가 나오는데 유용하다. 요즘에는 신용점수도 인플레가 있어서인지 예전에는 900점만 넘어도 좋은 점수로 여겨졌었는데 요즘에는 950점 이상은 되어야 좋은 점수 정도가 된다는 기사를 본 적이 있다. 

아무튼 신용점수에 큰 문제만 없다면 보금자리론 신청은 가능해보인다. 나중에 대출받을 생각이 있는 사람이라면 신용점수를 미리미리 잘 관리해놓는게 도움되겠다.

 

다음으로 주택유형과 담보물 주소를 넣어주고 녹색건축물 여부도 체크해준다. 담보물 주소를 설정하면 담보물에 대한 시세가 자동으로 아래에 반영된다. 녹색건축물 역시 함께 체크할 수 있도록 연동돼 있다. 녹색건축물의 경우 0.1% 포인트 금리를 더 깎아주는걸로 알고있다.

그리고 매매가액을 넣어준다. 

 

소득의 경우에도 소득종류를 잘 선택해준다.

 

소득 증빙 방법과 소득 종류를 설정한다. 소득 입력 방법은 공공마이데이터로 산출된 소득이 있고 직접 입력하는 방법이 있고 두개가 있는데 공공 마이데이터로 산출되는 소득이 불러와지지 않거나 체크되지 않는 경우에는 직접 입력해주면 된다.

 

본인 소득을 직접 입력하는 방법은 앞에서 얘기한 <소득금액증명원>을 보고 입력해주면 된다. (전년도) 종합소득세를 납부하는 종합소득자 기준으로는 기타소득, 사업소득, 근로소득 등을 나누어서 입력해주면 된다.

 

다음으로 부채 정보도 넣어준다. 부채의 경우 주로 모기지일텐데 있다면 금액에 맞게 넣어준다.

 

상품 정보를 입력할 차례다. 대출신청 금액을 넣어주는데 이때 최대치보다 아래로 넣어야한다. 대출신청 가능 금액은 앞에서 얘기했던 보금자리론 홈페이지에서 대출금액조회를 통해 알아낼 수 있다.

대출만기는 최대치로 잡는데 나이에 따라 50년이 될 수도 있고 안될수도 있다. 40년 초장기 모기지도 나쁘지 않다고 나는 생각한다. 기간이 길어질수록 금리가 더 비싸지지만 만기를 길게 잡는게 정책 모기지를 이용할 땐 무조건 더 유리하다. 40년짜리도 만 39세 이하에서만 신청이 가능하기 때문에 만 39세 전에 받는게 유리하다. 

기본적으로 주담대 같은 초장기 대출의 경우에는 만기를 길게 잡으면 월 납입금이 줄어드는 대신 이자가 늘어난다. 기간에 따라서 빌릴 수 있는 돈이 더 늘어날 수도 있다. 하지만 더 오래도록 갚아야하니 갚아야할 총이자는 더 높다. 그런데 이건 만기까지 대출을 가져갔을 때의 얘기다. 보통은 중간에 아파트 갈아타기 하는 등 여러가지 선택지가 주어지기 때문에 통상적으로는 대출 한도가 더 나오고 매월 상환금 부담도 적은 더 긴 대출이 선호되는 편이다.

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상환방식은 체증식으로 간다. 제일 유리한 상환방식이고 정책 모기지가 아니라 일반 은행권 모기지에서는 체증식을 취급하지 않는걸로 알고있다. 보금자리론을 이용하는 이유 자체가 체증식이라고 할 정도로 체증식이 유리하다. 이때에는 주로 이자만 갚아나가는 형식이기 때문에 원리금균등처럼 이자와 원금을 함께 갚으면서 대출갚기=저축이 되는 효과를 기대하긴 어렵다. 따라서 이때에는 남는돈을 따로 저축하거나 다른 투자처를 찾아 투자를 병행해야한다고 생각한다.

하지만 이건 내가 이렇게 한다는것이고 사람마다 케이스가 다르니 자신에게 가장 유리한 방법을 선택하면 된다.

 

초장기 모기지인 40년과 50년은 나이제한이 있으므로 나이에 맞게 신청하면 된다.

 

40년에 4.3% 금리 + 체증식으로 신청했다. 

 

보금자리론은 우대금리를 최대 1% 포인트를 받을 수 있다.

 

해당하는게 거의 없어서 총 0.2% 포인트 우대금리를 받았다.

 

이렇게하면 최종금리는 4.1%가 된다. 금리가 요즘에 좀 올라와있어서 개인적으로 살짝 아쉬운 부분이다. 특히 보금자리론의 경우에는 무조건 고정금리만 선택할 수 있어서, 나중에 금리가 하락할거라고 생각한다고 하더라도 지금 금리를 유지해야하는 단점은 있다.

 

마지막으로 신청할 때 영업점을 지정해야하는데 가능하면 매수할 집 가장 가까운 곳이 좋다고 생각해서 그쪽 은행을 지도에서 찾은 다음 거기로 신청하였다. 그런데 디딤돌대출도 해보고 이번에 보금자리론도 신청해본 경험상, 정책 모기지는 사실 어떤 은행을 써도 크게 상관은 없는것 같다.

 

보금자리론 신청이 완료되었다.

 

이제 간편서류제출 메뉴를 이용해서 서류를 제출해야한다. 이건 전화받고 제출해도되는데 미리 하는게 속 편하다.

 

자동으로 스크래핑되어 제출된 12개의 서류가 있고 미제출 서류 3개가 떴다.

 

스크롤을 아래로 내리면 미제출된 서류가 무엇인지 볼 수 있는데, 특히 '세무사가확인한전년도과세표준확정신고및납부계산서'가 미제출되었다. 세무사를 쓰고있지 않으므로 이 서류는 국세청 홈택스에서 '과세표준확정신고 및 납부계산서'를 발급받아 제출하였다.

이외에도 근로자의 경우 근로계약서를 올려야하는 메뉴도 있는데 이 부분도 미리 준비하면 도움이 된다.

 

국세청 홈택스에서 종합소득세의 경우 과세표준확정신고 및 납부계산서를 발급받을 수 있다.

 

이렇게해서 모든 서류를 제출하게 되면 미제출 서류는 0개가 되며 서류제출이 완료된다.

 

홈페이지에서 로그인 후 신청내역 조회를 해보면 타임라인을 볼 수 있는데 처음에는 신청완료가 뜬다. 다음 스텝으로는 이제 전화 받고 상담한 다음 심사를 받아야된다. 이 프로세스는 디딤돌대출과 비슷해서 한 번 경험해본적이 있어서 익숙한 방식이었다.