디딤돌대출로 내집마련하기 2탄 집 계약하기(실제 경험)

디딤돌대출로 내집마련하기 2탄 집 계약하기(실제 경험)

1탄에서 집을 구경하고 대출을 준비하는 과정의 기초적인 준비에 대해 이야기했다.(https://namsieon.com/entry/디딤돌대출로-내집마련하기-1탄실제-경험)

2탄에서는 이제 계약을 해야하는 시점이다. 마음에 드는 집을 결정하였고 가계약금을 넣었기 때문에 가계약금 자체가 이미 계약금의 일부라고 볼 때, 단순히 마음이 바뀌는 등 집을 다른곳으로 알아보고 싶어지면 가계약금을 포기해야한다. 따라서 집 계약은 신중하게 해야하며 한 번 결정하면 나중에 바꾸기가 매우 골치아파지는 특성상 잘 골라야한다.

집을 결정하였다면 가계약금을 밀어넣고 부동산중개인과 얘기하여 집 주인과 계약날짜를 잡아야한다. 보통은 나도 일하고 집주인도 일하는 입장이라서 계약은 저녁시간대로 잡는게 좀 수월하지만 이건 사정에 따라 각기 다를 것 같다. 계약일은 부동산에 가서 중개인을 사이에 두고 집주인과 처음으로 대면하는 자리이다.

집 계약시점에서 부동산에서는 공동중개가 될 수도 있다. 부동산 자체에서 가지고 있는 매물들이 다 다르기 때문에 내가 원하는 집(A라고 지칭)을 내가 문의했던 부동산이 아니라 다른 부동산에서 가지고 있을 경우도 왕왕있다. 그러니까 A라는 집을 집주인은 a라는 부동산에 매물로, 나는 A라는 집을 b라는 부동산에서 매입으로 알아보고 있다면 공동중개로 진행된다. 공동중개라고해봐야 구매하는 사람 입장에서는 다른점은 없고 부동산중개인이 받아야할 금액(원래는 매도자와 매수자 양쪽에서 중개비를 받는데)이 달라질 뿐이다.

이렇게 공동중개가 될 경우에는 계약을 할 때 부동산중개인이 두 명(a부동산과 b부동산)이 함께 계약 테이블에 앉게 되고 계약 장소는 보통 집주인의 부동산인 a 부동산에 가서 하는 경우가 많은걸로 알고있다. 내 경우에도 그렇게 진행되었다.

계약서 자체는 등기부등본을 비롯해서 여러가지 서류들을 잘 체크하면되는것이라 크게 어렵지는 않다. 중요한건 계약금인데 보통 매매 가격의 10%를 주게된다. 그런데 이 계약금이라는것도 보통 10%이지, 사실상 정해진 금액 같은건 없기 때문에 집주인과 상의후에 결정하는게 좋다. 집주인은 아무래도 좀 더 많은 계약금을 원할테고 집 구매자는 10%에서 끊기를 원해서 이걸 잘 이야기하고 협상해야한다. 미리 부동산을 사이에두고 얘기를 나눴다면 좋았겠지만, 나같은 경우 그러한 안내를 받은적이 없었어서 10%로 알고 그 금액을 준비해서 갔는데 집주인이 계약금을 좀 더 많이 받고싶어하는 바람에 약간의 의견충돌이 있었다. 그래도 나름대로 잘 해결되었고 이야기를 진행할 때, 또는 의견충돌이 있을 때 중간에서 부동산중개인이 얼마나 잘 케어해주는지에 따라 협상 진행의 부드러움이 달라지는 느낌이었다.

나같은 경우, 집주인인 사장님(남자)의 경우 약간 마초적인 느낌이어서 계약금 부분과 기타 다른 부분들에 약간 의견이 안맞는 부분이 있었는데 집주인인 사모님(여자)이 이야기도 잘 통하고 케어도 잘 되어서 무난하게 계약을 진행하였다.

계약을 할 땐 10% 계약금을 가지고 가야한다. 현금으로 가져가도되고 계좌이체를 해도되는데 계좌이체의 경우 큰 금액이 오가는 것이기 때문에 미리 한도 조정을 해놔야한다. 보통 일반적인 고객이라면 한도가 정해져 경우가 있을 수 있고 나도 그랬었는데 이걸 최대치로 미리 변경해두고 계약하러 갔었다. 큰 금액을 이체할 때에는 새로운 보안카드가 필요한데 지난번에 블로그에 포스팅한 농협 미니 OTP로 문제없이 이체할 수 있었다.(https://namsieon.com/entry/농협-이체한도-늘려주는-OTP카드-발급받기미니-OTP)

계약서 작성은 여러부를 작성하게 되며 집주인과 매도자 등이 나눠가진다. 이건 당연한 흐름이다. 면적과 개별공시지가, 범례, 등기사항전부증명서(등기부등본), 아파트의 경우 집합건축물 대장, 중개대상물 확인/설명서, 그리고 부동산 매매계약서 등을 확인할 수 있고 이러한 서류들을 받을 수 있다.

매매계약서를 잘 쓰는게 중요하다. 매매대금과 계약금, 잔금이 맞는지 필수적으로 체크해야되며 잔금 날짜도 매우 중요하다. 더불어 보통 아파트의 경우 대출이 끼어있어서 근저당이 설정되어 있는 경우가 많은데 매매계약서 특약사항에 잔금날에 근저당을 말소해서 소유권이전등기에 지장이 없도록 조치한다는 내용을 필히 넣어야한다. 또한 소유권이전등기와 관련해 문제가 생길 경우 계약을 해지할 수 있으며 이때에는 매매금액의 10%를 손해배상해주겠다는 특약도 넣는게 좋다.

특약사항에는 일반적으로 아파트 공과금은 잔금시까지 매도자 부담으로 모두 해결한다는 내용, 아파트의 선수관리비는 잔금일까지 매도자가 수령하고 매수자가 관리실에 예치하거나 매수자가 매도자에게 직접 입금한다는 내용, 매매대금 관련 입금을 어떻게 할것인지에 대한 내용 등이 들어간다. 만약 잔금일이 변동될 여지가 있다면(예를들어 매매계약서의 잔금일보다 조금 더 빠르게 입주가 가능할 경우) 잔금일은 상호협의하에 조정가능하다는 내용 등이 특약사항에 들어간다.

계약서에 도장을 찍고 모두 나눠가졌다면 부동산 계약은 끝이난다. 나는 원래 부동산중개비는 잔금을 모두 치른 뒤에 주는지 알았는데 부동산마다 다른가보다. 여기에서는 계약시점에 중개비를 받는다고하니 이 부분도 미리 체크하면 좋을 듯 하다.

부동산 계약 자체는 계약금 10%를 가지고 있다면 큰 문제없이 무난하게 진행되고 크게 어려운 부분은 없었다. 처음해보는 부동산 계약이었는데도 크게 어렵지 않았다. 모를 땐 어렵게 느껴졌는데 한 번 해보니까 그냥저냥 할만한 느낌?이다.

계약이 끝난 뒤에는 이제 디딤돌 대출신청과 잔금일자에 맞추는 일정 조정이 필요하다. 이게 조금 골치아픈 부분인데 가령 지금으로부터 입주날짜가 2달이 넘게 남았는데 대출신청을 언제해야하는지가 문제점이 된다. 계약금까지 밀어넣었기 때문에 대출이 잘못될 경우 계약이 파기될 가능성이 있기 때문이다. 이렇게되면 계약금을 날리게되고 계약금은 작은 돈이 아니다.

직접 문의해본 결과 보통 일반적인 상황에서는 잔금일 기준으로 30일 정도 전에 대출을 신청하는게 낫다고 한다. 그도 그럴것이 미리 대출신청을 해도 대출심사가 완료된 시점에서 30일 이내에 대출을 실행하지 않으면 안된다. 대출 심사가 얼마나 걸릴지 알 수 없는 상황에서 미리 대출을 신청할 수 없다는게 조금 까다로운 부분이었다. 30일 정도면 대출 심사와 대출 실행이 모두 가능하다고 가정한다면, 잔금날짜 기준으로 -30일에 대출을 신청하는게 일반적이라고 안내받았다.

이제 잔금일 -30일까지 기다리면서 대출을 신청할 준비를 하고 있으면 된다.

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