장기주택저당차입금이자상환액 소득공제 절세 효과(개인사업자 기준)

유주택자가 되면 여러가지 불이익과 이익이 함께 따라온다. 불이익의 경우에는 유주택자들은 못하는 여러가지 정책 상품이나 정책 지원 등을 받을 수 없게 되는 케이스가 많다. 주로 복지 차원에서 이루어지는 이러한 정책 지원등은 대체로 무주택자 조건을 내걸고 있다.

동시에 이익이 되는 부분도 있다. 여기에서 얘기하는건 집값 상승이나 집을 소유함으로써 보금자리가 있다는 안정감 같은 무형의 효용가치를 얘기하는건 아니고, 장기주택저당차입금이자상환액 소득공제라고 하는 훌륭한 절세 기능을 뜻한다. 집을 사면서 대출을 받게 되고, 대출 상환 과정에는 원금과 이자를 함께 갚아야하는데 이때 이자 부분에 대해서 소득공제를 주는 기능이다. 결과적으로 과세표준을 낮추어 절세 효과를 노릴 수 있고, 이때에는 소득이 높을수록 절세 효과가 극대화된다. 반대로 소득이 낮을 경우에는 세율이 낮거나 거의 없으므로 절세 효과는 다소 약해지는 듯 하다.

 

그런데 인터넷 검색을 좀 해봐도 근로소득자(직장인)에게 적합한 콘텐츠들은 많이들 보이는데 개인사업자 입장에서 보는 장기주택저당차입금이자상환액 소득공제 콘텐츠는 거의 보이지 않는것 같아서 직접 고민해보면서 한 번 이번 글에서 정리를 해볼 심산이다.

국세청 홈택스에서 연말정산 간소화 자료를 통해 조회할 수 있는 장기주택저당차입금 이자상환액. 원리금 상환액의 경우 기준일에 무주택자만 공제 받을 수 있다.

원금이 아니라 이자에 대해서는 소득공제를 적용해주기 때문에 대출 상품들 중에서는 이자를 많이 내야하는 체증식이 유리해보인다. 실제로 체증식은 신이고, 정책 모기지가 아니면 체증식은 일반 은행에선 취급도 안하는걸로 알고 있다.

 

소득공제 요소를 다 빼고서 단순히 원금균등, 원리금균등, 체증식만 놓고 볼 때에도 체증식이 유리할 수 있으므로 체증식이 추천되며 초장기 모기지로 가져가는 방식을 많이들 쓴다. 이자를 많이 갚아야하기 때문에 초반에는 좀 고생스러울 수 있지만 뒤로 갈수록 이자만 갚는 것의 장점이 두드러질 수 있는 방식이다. 단, 이때에는 반드시 화폐가치가 장기적으로 하락한다고 가정을 해야한다. 체증식은 총 금액은 가장 높지만 초장기 모기지를 끝까지 가져가지 않고, 중간에 아파트 매도를 해서 갈아타기 한다고 가정하면 고정금리 + 체증식 조합이 끝판왕이라고 생각하고 있다.

그런데 여기에서 체증식의 장점이 또 하나 있는데 바로 장기주택저당차입금이자상환액 소득공제 역할이다.

대출 원금 갚는건 소득공제 대상이 아니다. 아마도 집값이 떨어지지만 않는다면 원금 갚는건 저축 효과가 있기 때문으로 풀이된다. 

하지만 주택담보대출에서 장기주택저당차입금 이자상환액(이른바 주택담보대출 이자)은 소득공제 대상이 된다. 이 부분은 상당히 매력적이다. 이러한 요소들은 연말정산 또는 종합소득세에서 근로소득 쪽에서 소득공제를 받을 수 있게 된다.

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그런데 이때 문제는 이게 근로소득에만 적용되고 있다는점이다. 사업소득에는 공제를 해주지 않고 있고 기타소득에도 적용해주지 않고 오로지 근로소득에만 적용해준다. 따라서 근로소득이 없는 일반 개인사업자나 기타소득만 있는 프리랜서 등의 입장에서는 주택담보대출 이자금액에 대한 소득공제 혜택을 보기 어렵다.

그렇다면 근로소득과 사업소득이 있는 사업자는 어떨까? 즉, 근로소득도 있으면서 개인사업장도 운영하는 입장이 되면, 이때에는 연말정산도 해야하고 종합소득세 신고도 해야하는 경우에 해당한다. 예를들어 직장인인데 부업으로 사업자를 내고 인터넷 사업을 하고 있을 경우가 이에 해당할 수 있겠다. 시나리오 두 개를 기준으로 알아보자.

근로소득이 있는 개인사업자 입장에서의 장점

• 근로소득이 있는 개인사업자가 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 경우, 종합소득세 쪽에서 절세 효과을 얻을 수 있다.
• 근로소득쪽에서 소득공제를 받으면 총 소득에서 해당 금액만큼 차감시킬 수 있다.
• 총 소득이 낮아지면 과세표준이 낮아져서 종합소득세 부담이 줄어들면서 절세 효과가 나타난다.
• 종합소득세는 누진세 구조이므로 과세표준을 낮추는게 매우 중요하다.
• 예를들어 공제 전 과세표준이 4600만원이라면, 공제 후 과세표준을 4400만원을 맞출 경우 세율을 24% → 15%로 낮출 수 있다.
• 단, 이때에는 근로소득에서만 적용받을 수 있으므로 합산한 소득 전체에 대해 과세하는 종합소득세 쪽에서 간접적으로 이익을 볼 수 있게 된다.

미리 결론: 근로소득과 사업소득이 함께 있는 개인사업자에게도 근로소득에서 이자상환액을 소득공제 받을 수 있으므로 절세 효과가 있는 기능이다. 즉, 근로소득이 있는 사업자에게도 이자상환액 소득공제를 받을 수 있으면 필수적으로 받는게 유리하다. 

시나리오 1

첫번째 시나리오. 총 소득 3700만원을 가정해보자. (사업소득 2200만 + 근로소득 400만 + 기타소득 1100만원 가정, 공제 후 소득금액 기준으로 선정) 그리고 장기주택저당차입금 이자상환 금액은 1년 200만원으로 가정해본다.

이렇게하면 소득공제 미적용과 소득공제 적용시 과세표준이 200만원 낮아지면서 산출세액이 약 30만원 줄어드는 효과가 나타난다. 30만원이 얼마 안된다고 생각할 수도 있지만 누진세 구조인 종합소득세 납부자 관점에서는 의미있는 절세 수단이다. 과세표준을 200만원이나 낮출 수 있으니까.

시나리오 2

총 소득 8800만원을 가정하고 계산해보자. (사업소득 5200만, 근로소득 900만, 기타소득 2700만 가정) 이때 이자상환액은 연 850만원으로 가정하였다.

이때에는 과세표준을 850만원 낮추게 되면서 산출세액을 무려 204만원이나 낮추는 절세효과를 기대할 수 있다. 즉, 과세표준을 낮추게되는 결과에서는 종합소득세에서 고소득일수록 절세 효과가 뚜렷하게 나타나고 실제로 의미있는 금액으로까지 올라가게 된다.

다만 지금까지의 시나리오는 다른 공제들을 모두 빼고 인적공제만 놓고 계산했을 때의 시나리오이므로 실제로는 과세표준을 낮추면서 절세효과가 대부분의 경우 이보다 드라마틱하진 않겠지만 그래도 절세효과가 나타난다는건 확실하다. 공제금액이 커질수록 고소득 구간에서는 누진세율 효과로 절세 폭도 커지게 된다.

이때 주의할점은, 내 생각에는 근로소득이 있는 개인사업자의 경우, 연말정산과 종합소득세 신고를 따로 해야하기 때문에 결정세액을 비교해서 한쪽에서만 공제를 받아야하지 않을까?하는 의문이 있다. 연말정산에서 공제 받으면 종합소득세에서는 공제 못받지 않나.. 싶은 생각이 드는데 맞는지 모르겠다. 따라서 결정세액을 비교해보고 연말정산에서 결정세액이 낮다면, 공제 받지 않고 종합소득세쪽에서 받는게 아무래도 유리해보인다. 이런 전략은 근로소득이 있는 개인사업자가 연금계좌를 운용하는 과정에서 세액공제 효과를 일으킬때와 비슷해서 나에겐 익숙한 방법이다. 자세한 내용은 아래 글 참고. ↓

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