재산세(주택) 계산식 및 도시지역분, 지역자원시설세 등 상세 내용 이해하기

인터넷 재산세 계산기로 계산하면 지역자원시설세액 등이 반영되지 않아서 계산이 정확하게 안나온다

이번에 재산세 2기분 납입 통지가 날아와서 구체적으로 얼마를 내야하는지 궁금해서 상세하게 조금 알아보았다. 사실 그전까지는 그냥 위텍스에 납부 통지되는대로 그냥 무의식적으로 납부하고 끝냈었고, 상세 내역을 꼼꼼하게 계산해볼 생각은 못해봤던 것 같다. 이번에 갑자기 좀 궁금해져가지고 세부 내역을 다시 상세하게 공부해서 계산해보고, 실제로 자치구청 세무과에 전화까지 걸어서 확인도 해보게 되었다...ㅋㅋ

재산세 주택분 납부에서 알아둘 내용

일단 재산세 주택분 계산을 하기 위해서는 다음과 같은 내용을 알아두어야한다.

• 재산세는 주택, 토지, 건축물 등을 보유하고 있는 사람들에게 매겨지는 세금이다. 자기 소유 집이 있다면 거의 대부분 납부 대상이다. 
• 주택의 경우 연간 재산세가 20만원을 초과하면 7월과 9월 두번에 나눠서 낸다. 각 납기별 절반씩이다. 즉, 똑같은 금액이 2번 청구된다.
• 9월의 경우, 재산세 납부 기한은 9월 16일부터 30일까지다. 납부 기한을 넘기면 납부 지연 가산세 3%가 추가된다.
• 재산세는 6월 1일을 기준으로 당시 주택 등을 소유하고 있던 사람들에게 부과된다.
• 자신에게 부과된 총 세액을 확인하지 않고 7월에 주택 재산세를 냈다고 안심하고 있다가 9월 재산세 못내면 가산세를 물어야하니 꼭 체크하고 주의해야한다.

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재산세 7월 9월 두 번 내는거 확인 방법

이번에 나도 좀 헷갈려서 나중에라도 꼼꼼하게 확인해볼 요량으로 재산세를 1년에 한 번만 납부하는 경우와 1년에 두 번 납부해야하는 경우, 어떻게 구분할 수 있는지를 좀 스스로 체크해보았다. 다음과 같은 방법으로 확인하면 쉬울 것 같다.

직접 위텍스에서 이전까지 지방세 납부 대상을 하나하나 체크해서 비교해보니까 1년에 두 번 납부해야하는 경우, 과세대상 끝 부분에 [1기분] 또는 [2기분]이라고 표시가 돼 있다. 이걸 보고 1년에 두 번 내야하는지, 아니면 한 번만 내면 되는지 알 수 있다.

1년에 한 번만 납부하는 경우, 부과대상 끝 부분에 [연납]이라고 표시된다. 지금까지는 이런거 확인해볼 생각조차 하지 않았어서 이런게 있는줄도 모르고 살았다...ㅎ

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재산세 계산식

이제 본격적으로 주택분 재산세를 계산해보자. 계산 내용이 꽤 복잡하고 아파트의 경우 토지와 건축물이 함께 있는 형식이다보니 지역자원시설세액을 계산하려면 건축물 대장을 뽑아가지고 그걸 보고 하나하나 모두 체크해야하는데 진짜 복잡하고 귀찮다. 그래서 이 부분은 그냥 고지되는 금액 그대로 계산했다.

공시가격 확인

일단 제일 먼저 아파트 공시가격을 확인해야한다. 이 공시가격을 기준으로 과세표준이 잡히기 때문에 공시가격을 정확하게 파악해야 정확한 계산이 가능하다. 아파트 공시가격은 국토부 홈페이지의 아래 링크에서 쉽게 확인할 수 있다.

부동산공시가격 알리미

그런 다음 계산식을 세워야한다.

과세표준 구하기

이제 과표가 되는 과세표준을 구한다. 이 과세표준은 인터넷에서 조회하는것과 다르게 옛날 자료가 있고 최근 반영된 자료들이 있어서 의외로 정보 얻기가 좀 복잡하다. 간단하게 정리하면 아래와 같이 계산할 수 있다.

현재 1세대 1주택자 기준으로는 지방세법 개정안으로 인해 공정시장가액비율 특례를 적용받게 된다. 이 부분은 2023년에 도입된 이후 2025년에도 적용해준다고한다. 주택 공시가격이 3억원 이하인 1주택자의 재산세 계산 시 적용되는 과세표준 산정 비율은 43%다.

따라서 과세표준은 공시가격 * 43%다.

재산세 구하기

재산세는 과세표준에 세율을 곱하면 되는데 이때에도 1세대 1주택 특례를 적용받은걸로 계산해야한다. 세율은 과세표준 금액별로 다르다. 1억 5천만원이하일 경우 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15%다. 그런데 여기에서 9억 이하 1세대 1주택 특례를 적용받으면 3만원 +6천만원 초과금액의 0.1% 대상이 된다.

따라서 재산세는 3만원+(6천만원 초과금액의 0.1%)가 된다.

세율 = (과세표준-60,000,000) × 0.1% + 30,000

도시지역분

다음으로 내가 가장 헷갈렸던 부분이 바로 이 부분이다. 재산세 주택분 본세액에는 도시지역분이 포함되어 있다. 도시지역에 거주한다면 재산세에 도시지역분에 해당하는 세금을 내야한다. 시 단위 지역이라면 대부분 거의 다 납부대상이라고 보면 된다.

그런데 지방세 위텍스에서 날아온 지방세 납부 청구내역을 보게되면 도시지역분에 해당하는 고지내역이 따로 명시가 되어있지 않고 뭉뚱그려서 본세액으로만 표시가 되어있다. 구청 세무과에 전화를 걸어서 이 부분을 물어보니 '고지서를 받게되면 해당 내역이 나타나있다'는 설명을 들었다. 어차피 고지서에 표시될 내용이라면 위텍스에도 표시해주면 좋겠다는 생각이 든다. 나는 고지서를 받지 않는 전자송달을 받고 있기 때문이다. 전자송달 받는 이유는 더 편해서도 있고, 까먹지 않기 위해서도 있고 300원 할인도 해준다.

아무튼 그래서 이 도시지역분이라는것 때문에 계속 계산이 안맞아가지고 진짜 골머리 썩었었다.

도시지역분은 과세표준 * 0.14%가 계산식이다.

도시지역분의 경우, 일률적으로 세율 0.14%를 곱하기 때문에 아파트 가격이 저렴할 경우 재산세보다 도시지역분이 더 많이 나오는 경우도 심심치않게 발생한다. 그런데 어차피 도시지역분의 경우 안내고는 안되니까 그냥 재산세에 포함되어 있다고 보는게 정신건강에 좋다.

지역자원시설세액

다음으로 지역자원시설세액을 구해야한다. 그런데 이 부분은 건축물 대장 뽑아가지고 다 하나하나 확인해줘야해서 진짜 시간도 많이 걸리고 엄청나게 복잡하다. 인터넷에서 직접 계산한 후기를 본적이 있는데... 도저히 엄두가 안나서 이 부분은 그냥 따로 계산해보지 않고 그냥 위텍스에서 날아온 금액 그대로 믿기로 했다...

지방교육세

다음으로 지방교육세다. 지방교육세는 재산세액의 20%를 곱해서 계산하면 된다.

최종 계산

아래와 같이 스프레드시트로 정리해서 계산해보았다. 아파트 가격 5억원, 공시가 2억 9천 기준이다. 아파트 시세가 5억원이라면 공시가격은 대략 3억원쯤 된다.

이렇게 하면 1년에 납부해야할 재산세 주택분이 33만원 정도가 나온다. 위 표에서 보는 것처럼 재산세는 특례를 받게되면 9만원 선이지만, 도시지역분 세금이 17만원 선으로 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 자주 나오게 된다. 자꾸 신경쓰면 스트레스 받으니까 이 부분은 그냥 재산세에 포함되어 있다고 봐야할 것 같다. 나머지 지역자원시설세액과 지방교육세도 봐주면 된다.

이렇게하면 1차 합계 금액이 나오는데 이때에도 또 계산이 안맞아서 천천히 고민해보니까 전자송달을 받으면 300원을 깎아주는게 있다. 자동이체하면 600원인가 더 깎아준다고는 하는데 나는 그냥 내가 내고 싶고 이게 마음이 편해서 그건 패스할 요량이다. 암튼 이렇게하면 계산을 정확하게 맞게 해볼 수 있다.